Castricum – Recent deed het Gerechtshof uitspraak over een geschil tussen een Castricummer en de gemeente. De huiseigenaar vond de WOZ-waarde die aan zijn woning was toegekend te hoog. De gemeente werd in het gelijk gesteld en hoefde volgens andere media ‘niet uit te leggen hoe de waarde was berekend’. Juristen spraken van een ‘gevaarlijke precedent’. De redactie zocht het uit.
Door Hans Boot
Landelijk, en dus ook in de gemeente Castricum, wordt jaarlijks per woning een WOZ-taxatie uitgevoerd. Deze WOZ-waarde wordt vervolgens in een beschikking aan de eigenaar en de gebruiker bekend gemaakt. De WOZ-waarde wordt voor diverse doeleinden gebruikt. Door de Belastingdienst voor de berekening van het eigenwoningforfait, de erfbelasting en de inkomstenbelasting box 3. De waterschappen hanteren de waarde voor de berekening van de ‘watersysteemheffing gebouwd’, in het woningwaarderingsstelsel is de WOZ-waarde van belang bij de berekening van de maximaal redelijke huurprijs en de gemeente gebruikt deze bij de berekening van de aanslag OZB die eind februari wordt verzonden.
Reuring onder juristen
In 2016 stapte een Castricummer naar de rechter omdat hij het oneens was met de WOZ-waarde van € 320.000 die voor zijn woning was vastgesteld. De rechter gaf de gemeente gelijk: de WOZ-waarde was reëel. Op het verzoek om de totstandkoming van WOZ-waarde toe te lichten, ‘hoefde de gemeente niet in te gaan’. Dat veroorzaakte reuring onder juristen. Volgens de gemeentelijk woordvoerder ligt het iets genuanceerder: ,,De opmerking heeft zeker geen betrekking op de berekening van de gehele WOZ-waarde, maar op een onderdeel daarvan, namelijk de grondwaarde. Bij de grondwaardebepaling werd tot 2019 een berekeningsmodel gebruikt waarbij iedere vierkante meter grond wordt voorzien van een ‘eigen’ taxatiewaarde. De gedachte hierachter is dat een hogere taxatiekwaliteit en een betere waardeverhouding wordt bereikt bij verschillen in oppervlakten van percelen.”
Oud model Volgens de woordvoerder is de stelling dat de gemeente de berekening van de WOZ-waarde niet hoefde uit te leggen, onjuist. ,,Op basis van een taxatiematrix die de gemeente heeft opgesteld, is de WOZ-waarde wel degelijk uitgelegd. Zowel de rechtbank als het Gerechtshof hebben de WOZ-waarde van de betreffende woning niet verlaagd. Omdat de gemeente de systematiek achter de grondwaardeberekening niet verstrekte, is zij wel veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Het betreft hier een zaak uit 2016. Het rekenmodel van de grondwaarde is overigens voor het laatst toegepast in de algehele herwaardering van 2019 en speelt dus geen rol meer bij de huidige berekeningen.”
Huidig rekenmodel
Hij vervolgt zijn uitleg: ,,Bestaande woningen worden getaxeerd op basis van de vergelijkingsmethode. Hierbij wordt de taxatiewaarde afgeleid van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de peildatum zijn verkocht. Daarbij wordt rekening gehouden met de verschillen tussen de verkochte woningen en de woningen die moeten worden getaxeerd. Die verschillen kunnen bestaan uit onder andere de fysieke kenmerken van de woning. Dit zijn bijvoorbeeld de inhoud van de woning (per 2022 wordt de oppervlakte gehanteerd), het bouwjaar en het type woning. Tevens worden bijgebouwen opgenomen, zoals dakkapellen, aangebouwde woonruimten, een garage etc. Ook de grond wordt getaxeerd, waarbij uiteraard rekening wordt gehouden met de kadastrale oppervlakte van het perceel. Voor iedere woning is er een taxatieverslag beschikbaar waarmee inzichtelijk wordt gemaakt hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen.”
Landelijk gemiddelde
Tot slot noemt de woordvoerder nog wat cijfers uit Castricum om die met de landelijke te vergelijken: ,,Over de laatste tien jaar genomen is de ontwikkeling van de WOZ-waarde hier nagenoeg gelijk aan de landelijke ontwikkeling. De WOZ-waarde van een woning in Castricum, die in 2011 werd getaxeerd op € 300.000, heeft in 2020 een waarde van € 361.500. Landelijk ligt dat op € 362.000. Hierbij is rekening gehouden met de procentuele jaarlijkse stijging en daling van de WOZ-waarde. De hoogte van de aanslag OZB is gebaseerd op de WOZ-waarde.
Om de OZB te berekenen wordt er een tarief in de vorm van een percentage van de WOZ-waarde gehanteerd. Het tarief voor woningen in Castricum lag in 2020 ruim 22% onder het landelijk gemiddelde. De gemeente houdt bij de berekening van het OZB-tarief rekening met de waardeontwikkeling van de woningen in Castricum. Als dat niet gebeurt, dan werkt het percentage van de prijsstijging van woningen namelijk door in de aanslag OZB en zou deze fors hoger uitvallen. Omdat er sprake is van een waardestijging van woningen in Castricum, heeft de gemeente het OZB-tarief 2021 voor woningen daarom met ongeveer 7% verlaagd.” Meer informatie: https://castricum.cocensus.nl. (Foto: Hans Boot)